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重点城市土地成交又降温,流拍率达13.7%

2019-09-03 08:25:41 来源: 中国证券报 举报
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8月,土地市场继续呈现清淡局面。主要表现为流拍多了、卖地收入少了、溢价率创出年内新低、不拿地或少拿地的房企多了。

流拍增多:

克而瑞研究院监测发现,8月全国重点城市成交土地497幅,流拍79幅,流拍率13.7%,比上月增加2.1个百分点。

卖地收入减少:

数据显示,8月,全国300城市土地市场整体成交量环比减逾三成,成交均价同比小幅上涨,土地出让金总额同比、环比均缩水。

溢价率创出年内新低:

土地出让金溢价率方面克而瑞的数据口径显示为10%左右,中指院的数据口径为9%左右。

不拿地或少拿地的房企多了:

克而瑞数据显示,1-8月新增货值百强房企中,近三成企业8月未出手拿地。

各线城市供需全线下滑

中指院数据显示,8月全国300城共推出土地面积9565万平方米,环比减少8%,同比减少17%。8月土地成交面积达6061万平方米,环比下降32%,同比下降25%。

从各线城市来看,一线城市供应量环比减少,成交量较上月下滑近半,出让金缩水过半。二线城市供应量环比下滑,成交方面环量价齐跌。三四线城市供应量增加逾一成,楼面均价同比走高,出让金总额环比下滑近三成。

在土地出让金收入方面,中指研究院指出,8月全国土地出让金总额同比下滑,各线城市共揽金3100亿元人民币,平均土地溢价率为9%,较上月下降5个百分点。

其中一、二、三四线城市分别收获土地出让金237亿元、1751亿元和1112亿元。三四线城市土地溢价率最高,为16%,一线城市土地溢价率最低,仅为1%。

从各城市土地出让金收益排行来看,上榜的前20个城市中,二线城市占据十五席。

其中,南京吸金近238亿元领跑全国,杭州以173.1亿元的土地出让收益紧随其后,佛山和昆明则分别以116.1亿元和109.2亿元位居第三、第四位。在榜单中,仅前四名土地出让金收入突破百亿。

流拍明显增多

据克而瑞研究院监测,8月全国重点城市成交土地497幅,流拍79幅,流拍率13.7%,比上月增加2.1个百分点。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示,由于房企融资环境进一步收紧,开发贷、企业信托、海外融资渠道受限,资金压力再度升级,企业拿地更加谨慎。8月土地市场成交溢价率连续5个月下降,土地流拍现象也略有增多,重点城市的流拍率相比上月上升了2.1个百分点,南京、成都等热点城市均有土地流拍,市场热度较上月进一步回落。

就具体原因来看,马千里指出,房企出价未达出让底价是流拍的主要原因,还存在部分土地无人竞标的情况。

值得注意的是,与主流地市走冷的大趋势不同的是,少数热点城市依然在通过限地价、现房销售等方式控制地价,市场分化现象依然存在。

中指院指出,从土地流拍情况来看,8月住宅用地流拍率略有上升,但整体明显低于去年下半年水平,在房企融资环境偏紧以及销售承压的背景下,土地流拍率存进一步提升的可能。

溢价率创年内新低

克而瑞数据显示,8月土地市场成交溢价率连续5个月下降,下滑至10%左右,创下今年新低。

中原地产首席分析师张大伟指出,8月土地出让金收入和平均溢价率均为今年以来最低。自今年4月起,一二线城市土地市场连续升温,溢价率也保持在20%左右。但从7月开始,房地产融资政策收紧的影响逐渐显现,房企拿地明显减少,热点土地溢价率也出现了下调。

马千里表示,估计第三、四季度溢价率水平将维持在10%左右的低位。不过,他认为溢价率进一步下探可能性不大,“一方面,从历史规律来看,10%的平均溢价率已处于较低水平。另一方面,不论是从政府还是企业的角度来看,对于地价走势还是持保守增长的判断,自然资源部在7月末发布的地价监测报告已印证了这一点。”

8月近3成规模房企未拿地

据克而瑞数据显示,1-8月新增货值百强房企中,有近3成企业8月未出手拿地。

华润、万科8月拿地相对积极,单月拿地金额超过150亿元。

同时,也有多家企业本月拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下,企业的拿地态度差异较大。

规模房企中,有部分企业8月土地储备投资大幅放缓,中海8月拿地金额仅有1.6亿元,相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计。此外,荣盛发展(8.180, 0.07, 0.86%)、雅居乐、融创本月拿地金额与前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

土地市场“稳”字当道

8月份,合肥市自然资源和规划局发布公告调整商品住宅用地定价方式,将通过建立房价和地价联动机制,住宅用地将参考周边新房和二手房价格而定价。

对此,专家指出,相关政策的出台进一步体现了合肥市对于土地市场管控的导向,有助于形成更大的稳地价预期,可以真正把控“房价/地价比”,对于防范地价虚高是有作用的。

此外,房地产融资方面也持续收紧,银行将开发贷控制在2019年3月底时水平,此前信托类的融资也遭到收紧管控。

克而瑞研究院表示,种种政策信号表明,后续市场情况依旧不容乐观,预计房企拿地将维持谨慎态度,南京、合肥等热点城市本月都有流拍发生也说明市场热度有一定程度回调。

从上市房企中报可以看出,房企已不再“任性”买买买, 下一步,预计房企将继续保持理性、谨慎的拿地策略。

碧桂园管理层表示,将坚持稳健的财务政策和风险控制措施,审慎、务实地补充优质土地储备。

融创中国也表示,下半年,将继续严控投资,放缓拿地的节奏,仅在确保流动性充裕及杠杆率保持长期下降趋势的前提下,把握少数特别优质的机会。

克而瑞报告指出,对于前8个月已经基本完成补货值的房企而言,后4个月的工作重心还是应以销售、回款为主,增强现金流实力,做好抵御市场“寒冬”的准备;对于目前仍有补货需求的企业而言,后续土地市场以“稳”为主,成交量价还有小幅回调的可能性。

马千里指出,下半年,房企产市场继续低位平稳,土地热度整体低位,但真正优质土地依旧会得到市场多方关注。


张志文 本文来源:中国证券报 责任编辑:张志文_ly08
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