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“营改增”落地 一切为了去库存!

已实施4年多的营改增改革终于迎来“收官”之战,而“营业税”这一税种将彻底告别历史舞台。

经国务院批准,自2016年5月1日起,全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围。至此,已实施4年多的营改增改革终于迎来“收官”之战,而“营业税”这一税种将彻底告别历史舞台。

何为“营改增” 缴税大不同

在财政部公布的四大行业增值税税率中,建筑业和不动产业税率为11%。细节显示,个人购买不足2年的住房对外销售的,按5%缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。这些政策适用于北上广深之外的地区。例如:有人出售购买2年内房屋,如果销售总价100万,本需缴纳营业税5万。现在按增值税算,把100万视作含税销售额,那么不含税销售额就是:100/(1+0.05)=95.24万,即4.76万是应缴纳增值税额,相比营业税少了0.24万。

而北上广深一线城市要销售购买2年以上的非普通住房,需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

“营改增”落地 一切为了去库存

“营改增”落地之后,二手房交易基本上等同于营业税政策,个人二手房买卖税负不增反减,降低购房者负担,有利于房地产成交;而“营改增”细则中的“企业新增不动产所含增值税均纳入抵扣”政策,则意味着所有行业企业购置办公楼时成本会降低,刺激企业买房,让交易市场更加活跃,从而加大去库存的力度。简而言之,“营改增”中的种种利好,归根结底就是:“一切为了去库存!”

“营改增”热点问答看过来

问题一:营改增后,原营业税纳税人的税款由谁征收?

答:营业税改征的增值税,由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

问题二:新增不动产如何抵扣?

答:原增值税一般纳税人和适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

问题三:个人出租住房如何征税?

答:个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。(例:王某出租住房,取得租金收入1万元,应缴增值税 =10000/1.05X1.5%=142.86元)

问题四:个人二手房交易如何纳税?

答:将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

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